Програма єОселя
Державна програма «єОселя» для ветеранів: умови, права та порядок отримання іпотеки
Програму «єОселя» регулює Постанова Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2022 р. № 856 «Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством "Українська фінансова житлова компанія" доступного іпотечного кредитування громадян України», зі змінами, зокрема внесеними постановою КМУ від 10 грудня 2025 р. № 1637. Постанова КМУ № 1637 вносить зміни, які набувають чинності 10 лютого 2026 року, тому у цій статті вказані зміни вже враховані.
Що таке програма «єОселя»?
«єОселя» – це державна програма доступного кредитування житла. Вона має на меті допомогти тим, хто захищає, лікує та вчить Україну, отримати власне житло на вигідних умовах. Фінансування надається у формі довгострокових іпотечних кредитів (іпотеки) під пільговий відсоток, що значно нижче ринкового.
Для подання заявки використовується цифровий застосунок «Дія», що забезпечує прозорий і зручний процес оформлення. Програму реалізує Уряд України спільно з ПрАТ «Укрфінжитло» та Міністерством цифрової трансформації, а партнерськими банками є державні і комерційні банки (Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, тощо).
Хто має право скористатися програмою (ветеранська категорія)
Програма розрахована на визначені категорії громадян. Для ветеранів війни та членів їхніх сімей вона доступна за такими категоріями:
Учасники бойових дій – особи, які мають офіційний статус учасника бойових дій (ветерани війни).
Особи з інвалідністю внаслідок війни – ветерани, що отримали інвалідність через поранення чи захворювання під час війни.
Члени сімей загиблих (померлих) ветеранів війни – родини загиблих захисників, які мали статус ветерана (відповідно до статті 10 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»).
Члени сімей загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України – родини військовослужбовців, які загинули, захищаючи Україну (незалежно від наявності статусу ветерана на момент смерті).
Окрім ветеранів, програмою також користуються інші пільгові категорії (внутрішньо переміщені особи, діючі військовослужбовці, правоохоронці, медики, вчителі, науковці), але у цій статті ми зосереджуємось саме на умовах для ветеранів та їхніх сімей.
Основні умови та переваги іпотеки для ветеранів та їхніх родин
Ставка та термін
Ветерани війни та їхні родини можуть отримати іпотечний кредит за пільговою відсотковою ставкою 7% річних протягом перших 10 років кредитування, а з першого календарного дня 11-го року – 10% річних. Максимальний строк кредиту – до 20 років.
Мінімальний початковий внесок (власний внесок позичальника) становить 20% від вартості житла. Для молодих позичальників віком до 25 років діє пільга – перший внесок від 10%.
Платоспроможність
Позичальник повинен підтвердити свою платоспроможність, тобто здатність виплачувати кредит (наявність офіційного доходу, сплата податків тощо). Банк перевірятиме кредитну історію та доходи заявника. Вікові обмеження – від 18 років і так, щоб на момент повного погашення іпотеки позичальнику було не більше 70 років.
Інші вимоги до позичальника
Громадянство України. Кредити надаються тільки громадянам України.
Відсутність іншого житла або недостатні житлові умови. Ви не повинні володіти придатним для проживання житлом, що перевищує встановлені норми. Фактично програма націлена на тих, хто не має власної оселі або має житлову площу меншу за нормативну.
52,5 м² для сім'ї з 1–2 осіб + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї.
Якщо у власності заявника є житло, яке не перевищує ці норми (або якщо житло знаходиться на територіях бойових дій/ТОТ чи знищене), він все одно може претендувати на кредит.
Додатково: відповідно до Умов програми, протягом останніх 36 місяців до подання заяви заявник і члени його сім'ї не повинні відчужувати житло, якщо сумарна площа відчуженого житла разом із наявним житлом перевищує норматив.
Позичальник не повинен бути під санкціями чи в реєстрі олігархів.
Не отримувати паралельно інші державні житлові пільги. Якщо ви вже берете участь у іншій державній програмі забезпечення житлом або отримуєте пільгову іпотеку/лізинг від держави, скористатися «єОселею» не дозволяється. Виняток – випадки, коли раніше отримане державне житло втрачено внаслідок бойових дій чи знаходиться на окупованій території.
Вимоги до житла, яке можна придбати
Програма встановлює чіткі вимоги не лише до позичальників, але й до об'єкта нерухомості, що купується в іпотеку:
Тип житла
Це може бути квартира в багатоквартирному будинку (у тому числі на стадії будівництва, з оформленням майнових прав) або приватний житловий будинок. Інші типи нерухомості (наприклад, кімната в гуртожитку, дачна ділянка тощо) не підпадають під програму.
Територіальне розташування
Житло має бути на підконтрольній території України, не в районі активних бойових дій і не на тимчасово окупованій території. Фактично купити квартиру можна в будь-якому регіоні, де зараз безпечно і діє програма.
Нормативна площа та ліміти
Існують обмеження по площі.
Нормативна площа:
– квартира: 52,5 м² для сім'ї з 1–2 осіб + 21 м² на кожного наступного члена, але не більше 115,5 м²;
– будинок: 62,5 м² для сім'ї з 1–2 осіб + 21 м² на кожного наступного члена, але не більше 125,5 м².
Перевищення нормативної площі та/або граничної вартості покривається за рахунок авансового платежу; додатково діє обмеження щодо площі: для житла, введеного в експлуатацію не раніше ніж 3 роки, перевищення нормативу можливе не більше ніж на 10%, а для житла старше 3 років перевищення нормативу площі не допускається.
Стан та вік житла
Для ветеранської категорії (як і для більшості пільгових категорій) житло має бути віком до 3 років у більшості регіонів України (крім Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Херсонської областей – там допускається житло віком до 20 років).
Для внутрішньо переміщених осіб (окрема категорія програми) дозволено придбання житла віком до 20 років у будь-якому регіоні, де діє програма.
Вартість житла
Ціна обраної квартири/будинку не може бути надто високою. Гранична вартість 1 кв. метра загальної площі житла (або майнових прав) не може перевищувати опосередковану вартість спорудження житла за регіонами України, встановлену Мінрозвитку, збільшену у 2 рази. Вартість житла (або майнових прав) розраховується як гранична вартість 1 кв. метра × нормативна площа; при цьому загальна вартість та/або вартість 1 кв. метра не можуть перевищувати граничні показники більш ніж на 10%. Якщо житло дорожче – різницю доведеться доплатити власним коштом (зазвичай за рахунок першого внеску).
Підсумовуючи: придбати можна квартиру або будинок, що відповідає вимогам щодо території, віку, площі та граничної вартості, достатній для вашої сім'ї за площею, але не надмірно великий чи дорогий.
Як подати заявку та отримати іпотеку «єОселя»?
Процедура отримання іпотеки за програмою «єОселя» максимально цифровізована. Для ветеранів порядок дій такий:
1. Перевірка відповідності критеріям
Переконайтесь, що ви належите до ветеранської категорії (УБД, особа з інвалідністю в наслдок війни або член сім'ї загиблого) та відповідаєте загальним вимогам (не маєте житла понад норму, не в санкціях, тощо). Якщо є сумніви – можна проконсультуватися в банку.
2. Подача заявки через «Дію»
Увійдіть в застосунок «Дія» та оберіть послугу «єОселя». Заповніть анкету: вкажіть категорію, сімейний стан, доходи, бажану суму кредиту тощо. Додайте необхідні документи (див. нижче). Заявку можна подати онлайн за кілька хвилин.
3. Очікування рішення
«Дія» передає вашу заявку в банки-учасники програми. Банки аналізують дані та повідомляють про попереднє рішення. Зазвичай протягом кількох днів ви отримаєте пропозиції від одного чи декількох банків (з умовами кредиту).
4. Вибір банку і попереднє схвалення
Оберіть банк, який вам підходить, і подайте йому необхідні додаткові документи (якщо запросять) для остаточного розгляду. Банк перевірить вашу кредитоспроможність, статус ветерана, наявність майна тощо. Після успішної перевірки банк надає остаточне схвалення та визначає максимальну суму кредиту.
5. Вибір житла
Паралельно ви шукаєте житло, яке відповідає вимогам програми (по віку, вартості, площі, розташуванню). Після знаходження житла банк проводить оцінку об'єкта, перевіряє документи на нього. На цьому етапі узгоджується сума кредиту та розмір першого внеску.
6. Укладення договорів та отримання кредиту
Після всіх погоджень відбувається підписання кредитного договору з банком та договору купівлі-продажу житла з продавцем. Банк готує кредитний договір, в якому фіксується сума кредиту, ставка 3% (з 11-го року – 6%) або 7% (з 11-го року – 10%), графік платежів тощо, а також іпотечний договір (застава придбаного житла на користь банку). Одночасно нотаріально оформлюється купівля житла. Після підписання банк перераховує кредитні кошти продавцю, і ви стаєте власником нового житла.
7. Виконання зобов'язань
Далі вам потрібно вчасно сплачувати щомісячні платежі за кредитом та страхувати житло. Ви користуєтесь житлом, поступово погашаючи кредит.
Які документи потрібні ветерану для «єОселі»?
Пакет документів може трохи відрізнятися залежно від банку, але базово потрібно:
Паспорт громадянина України (ID-картка) та ІПН (ідентифікаційний код).
Документ, що підтверджує статус ветерана або члена сім'ї загиблого:
– посвідчення УБД або особи з інвалідністю внаслідок війни;
– або посвідчення члена сім'ї загиблого/довідка про загибель тощо (залежно від категорії).
Документи про сімейний стан: свідоцтво про шлюб, народження дітей (за наявності).
Довідка про доходи / підтвердження платоспроможності: довідка з місця роботи, декларація (для ФОП) або інші документи про доходи за вимогою банку.
Відомості про наявне житло/майно (як правило, банк перевіряє через реєстри, але може попросити витяги).
Інші документи за запитом банку: наприклад, довідка/підтвердження про відсутність участі в інших житлових програмах тощо.
Частину інформації (статус, реєстрацію, склад сім'ї) «Дія» може підтягувати автоматично з державних реєстрів. Якщо якихось даних немає в «Дії», доведеться завантажити скан-копії документів вручну.
Додаткові можливості для мешканців Чернівецької області
Варто врахувати, що окрім загальнодержавних умов, у Чернівецькій області діють місцеві програми, які роблять іпотеку ще доступнішою:
-
У Чернівецькій територіальній громаді передбачена компенсація частини першого внеску за програмою «єОселя» для УБД та осіб з інвалідністю внаслідок війни III групи, які перебувають на квартирному обліку (сума допомоги – до 165 000 грн).
Для отримання цієї компенсації необхідно звернутися до Управління у справах ветеранів Департаменту соцзахисту Чернівецької міської ради (м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 176). -
По Чернівецькій області діє регіональна програма від Чернівецької ОВА: протягом першого року кредитування область додатково відшкодовує 3% річних (зверніть увагу, це тільки перші 12 місяців!)
Ця допомога оформлюється безпосередньо в банку під час підписання договору «єОселя», тому окремо звертатись до обласної адміністрації не потрібно.
Висновок
«єОселя» – реальна можливість для ветеранів війни та сімей загиблих воїнів вирішити житлове питання на пільгових умовах (іпотека під 3–7% в гривні). Якщо ви ветеран або член родини загиблого захисника і потребуєте власне житло, перевірте свою відповідність критеріям програми. У разі відповідності підготуйте необхідні документи та подайте заявку через «Дію». Процедура достатньо зрозуміла і багато в чому автоматизована.
При виникненні питань ви можете звернутися до управлінь з питань ветеранської політики на місцях (дивіться сторінку сайту "Структурні підрозділи з питань ветеранської політики"). Також дуже корисно заздалегідь отримати кредитну консультацію в одному з банків-учасників програми.