Програма єОселя

Державна програма «єОселя» для ветеранів: умови, права та порядок отримання іпотеки

«єОселя» – це державна програма доступного іпотечного кредитування житла. Вона дає можливість окремим категоріям громадян України придбати квартиру або житловий будинок на пільгових умовах.

Для ветеранів війни, членів їхніх сімей, сімей загиблих ветеранів війни та сімей загиблих Захисників і Захисниць України програма є одним із механізмів вирішення житлового питання через пільгову іпотеку.

Програма регулюється постановою Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2022 р. № 856 «Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України». У цій статті враховано чинну редакцію Умов програми, зокрема зміни, внесені постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2025 р. № 1637. Частина змін за постановою № 1637 набирала чинності з дня опублікування, частина – через 30 та 60 днів, тому перед поданням заявки варто перевіряти актуальні умови в застосунку «Дія» та в обраному банку.

Коротко про головне

За програмою «єОселя» ветерани війни та члени їхніх сімей можуть отримати іпотечний кредит на таких основних умовах:

• пільгова ставка для ветеранської категорії – 7% річних протягом перших 10 років кредитування;
• з першого календарного дня 11-го року кредитування ставка становить 10% річних;
• максимальний строк кредиту – до 20 років;
• мінімальний перший внесок – від 20% вартості житла;
• для позичальників віком до 25 років включно перший внесок може становити від 10%;
• заявка подається через застосунок «Дія»;
• житло має відповідати вимогам програми щодо площі, вартості, віку та розташування.

Хто з ветеранів та членів сімей має право скористатися програмою

Для ветеранської категорії програмою можуть скористатися:

• учасники бойових дій;
• особи з інвалідністю внаслідок війни;
• члени сімей загиблих або померлих ветеранів війни, визначені статтею 10 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»;
• члени сімей загиблих або померлих Захисників і Захисниць України.

Окрім ветеранської категорії, програмою також можуть користуватися інші категорії громадян, зокрема чинні військовослужбовці, правоохоронці, медики, педагогічні та наукові працівники, внутрішньо переміщені особи та інші громадяни України, які відповідають умовам програми. Проте у цій статті основну увагу зосереджено саме на ветеранах війни, членах їхніх сімей та родинах загиблих Захисників і Захисниць України.

Основні вимоги до позичальника

Щоб отримати кредит за програмою «єОселя», заявник має відповідати базовим вимогам програми.

Позичальник повинен бути громадянином України, належати до однієї з категорій, визначених Умовами програми, досягти 18 років на момент підписання кредитного договору, а на дату повного погашення кредиту його вік не повинен перевищувати 70 років. Також банк перевіряє платоспроможність заявника, тобто наявність доходів, кредитну історію та можливість сплачувати щомісячні платежі.

Окремо перевіряється наявність житла у власності заявника та членів його сім’ї. Загальне правило таке: кандидат і члени його сім’ї не повинні мати у власності житлову нерухомість, площа якої дорівнює або перевищує встановлений норматив: 52,5 м² для сім’ї з однієї або двох осіб та додатково 21 м² на кожного наступного члена сім’ї.

Також кандидат і члени його сім’ї не повинні перебувати під санкціями чи в реєстрі олігархів.

Обмеження щодо інших житлових програм

Умовами програми передбачено, що заявник не повинен одночасно користуватися іншими державними програмами забезпечення житлом або пільгового кредитування, якщо це прямо суперечить умовам «єОселі».

Зокрема, банк перевіряє, чи не отримували заявник або повнолітні члени його сім’ї раніше державну компенсацію, житло, пільговий кредит або іншу житлову підтримку за визначеними програмами. Водночас є винятки, наприклад якщо раніше отримане житло розташоване на територіях бойових дій, тимчасово окупованих територіях, знищене або пошкоджене.

Також у заяві через «Дію» зазначається інформація про відсутність чинних або припинених договорів за відповідними державними житловими програмами, неотримання окремих компенсацій, а також про те, що протягом 36 місяців до подання заяви кандидат і члени його сім’ї не відчужували житло, якщо сумарна площа такого відчуженого житла разом із наявним житлом перевищує норматив.

Якщо ветеран або член сім’ї загиблого також має статус ВПО

Окремої уваги потребує ситуація, коли ветеран війни, особа з інвалідністю внаслідок війни або член сім’ї загиблого одночасно має статус внутрішньо переміщеної особи.

У програмі «єОселя» внутрішньо переміщені особи визначені як окрема категорія учасників. Для ВПО також передбачена ставка 7% річних протягом перших 10 років і 10% – з 11-го року. Водночас для ВПО діє важлива особливість щодо житла: вони можуть придбавати житло віком до 20 років у будь-якому регіоні України, де працює програма, а не лише в окремих прифронтових областях.

Крім базової програми «єОселя», для ВПО можуть діяти додаткові державні механізми підтримки. Зокрема, постановою Кабінету Міністрів України від 13 серпня 2025 р. № 998 передбачено механізм державної допомоги за іпотечним кредитом для внутрішньо переміщених осіб та осіб, які проживають або перемістилися з територій, пов’язаних із бойовими діями чи тимчасовою окупацією. Така допомога може включати компенсацію частини першого внеску, частини щомісячних платежів протягом першого року та частини супутніх витрат при оформленні іпотеки.

Також для окремих категорій ВПО, які проживали на тимчасово окупованій території, постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2025 р. № 1176 затверджено порядок надання допомоги для вирішення житлового питання, зокрема через механізм житлового ваучера.

Одночасне використання програм компенсації першого внеску (постанова КМУ від 13 серпня 2025 р. № 998) та ваучерів на житло для ВПО (постанова КМУ від 22 вересня 2025 р. № 1176) може бути неможливе на практиці, навіть якщо прямої заборони немає – умови краще уточнювати безпосередньо в банку.

Яке житло можна придбати

За програмою «єОселя» можна придбати:

• квартиру в багатоквартирному будинку;
• майнові права на квартиру або майбутній об’єкт житлової нерухомості;
• приватний житловий будинок.

Житло має бути розташоване на підконтрольній Україні території, не на тимчасово окупованій території і не в районі активних бойових дій.

Вимоги до віку житла

Для ветеранів війни, як і для більшості пільгових категорій, діють такі вимоги щодо віку житла:

• у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях можна придбати квартиру або житловий будинок, прийняті в експлуатацію не раніше ніж за 20 років до дати укладення договору;
• в інших областях України та місті Києві житло має бути прийняте в експлуатацію не раніше ніж за 3 роки до дати укладення договору.

Для внутрішньо переміщених осіб вимога м’якша: вони можуть придбавати житло віком до 20 років у будь-якому регіоні, де діє програма.

Вимоги до площі житла

Програма встановлює нормативну площу житла, яка враховується для розрахунку доступної суми кредиту.

Для квартири нормативна площа становить:

• 52,5 м² для сім’ї з однієї або двох осіб;
• додатково 21 м² на кожного наступного члена сім’ї;
• але не більше 115,5 м² незалежно від кількості членів сім’ї.

Для житлового будинку нормативна площа становить:

• 62,5 м² для сім’ї з однієї або двох осіб;
• додатково 21 м² на кожного наступного члена сім’ї;
• але не більше 125,5 м² незалежно від кількості членів сім’ї.

Вартість житла

Гранична вартість 1 м² житла визначається на основі опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, встановленої Мінрозвитку, збільшеної у 2 рази.

Якщо фактична вартість житла або вартість 1 м² перевищує дозволені програмою показники, таке перевищення покривається за рахунок власних коштів позичальника, зазвичай через більший перший внесок.

Якщо купується житловий будинок із земельною ділянкою

Як подати заявку на «єОселю»

Подання заявки відбувається через застосунок «Дія».

Загальний порядок дій такий:

1. Перевірити відповідність умовам програми.
   Перед поданням заявки варто переконатися, що ви належите до однієї з категорій учасників програми, маєте необхідний статус, не маєте житла понад норму та можете підтвердити платоспроможність.
2. Подати заявку через застосунок «Дія».
   У застосунку потрібно обрати послугу «єОселя», зазначити категорію, інформацію про склад сім’ї, доходи, бажані параметри кредиту та обрати банки, до яких буде направлена заявка.
3. Отримати попередні пропозиції від банків.
   Банки розглядають заявку та повідомляють попереднє рішення. Після цього заявник обирає банк, з яким бажає продовжити оформлення.
4. Пройти перевірку в банку.
   Банк перевіряє документи, статус заявника, платоспроможність, кредитну історію, інформацію про наявне житло, участь в інших програмах та інші дані.
5. Обрати житло.
   Після попереднього схвалення потрібно знайти квартиру або будинок, які відповідають вимогам програми. Банк перевіряє документи на об’єкт, його вартість, площу, вік, розташування та можливість оформлення в іпотеку.
6. Укласти договори.
   Після погодження всіх умов підписується кредитний договір із банком, договір купівлі-продажу житла та іпотечний договір. Після цього банк перераховує кредитні кошти продавцю, а житло оформлюється у власність позичальника.
7. Виконувати умови кредитного договору.
   Після отримання житла позичальник щомісяця сплачує платежі за кредитом, страхує житло та виконує інші умови договору.

Укрфінжитло також зазначає, що заявка подається через «Дію», після чого заявник отримує відповідь від банку.

Які документи можуть знадобитися

Частина інформації під час подання заявки може підтягуватися автоматично з державних реєстрів. Зокрема, перевірка може здійснюватися через Державний реєстр загальнообов’язкового державного соціального страхування, Державний реєстр фізичних осіб – платників податків, Єдиний державний реєстр ветеранів війни, Єдину інформаційну базу даних про ВПО, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, реєстр актів цивільного стану та інші інформаційні системи.

Водночас банк може попросити надати додаткові документи. Зазвичай можуть знадобитися:

• паспорт громадянина України;
• реєстраційний номер облікової картки платника податків;
• посвідчення учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни;
• посвідчення члена сім’ї загиблого або інший документ, що підтверджує відповідний статус;
• документи про сімейний стан;
• свідоцтва про народження дітей, якщо вони є;
• документи про доходи;
• документи для підтвердження платоспроможності;
• довідка ВПО, якщо заявник має такий статус;
• документи щодо обраного житла;
• інші документи за вимогою банку.

Конкретний перелік документів може відрізнятися залежно від банку, категорії заявника, джерел доходу та обраного житла.

Додаткові можливості для мешканців Чернівецької області

Варто врахувати, що окрім загальнодержавних умов, у Чернівецькій області діють місцеві програми, які роблять іпотеку ще доступнішою:

• По Чернівецькій області діє регіональна програма від Чернівецької ОВА: протягом першого року кредитування область додатково відшкодовує 3% річних (зверніть увагу, це тільки перші 12 місяців!)
  Ця допомога оформлюється безпосередньо в банку під час підписання договору «єОселя», тому окремо звертатись до обласної адміністрації не потрібно.

• У Чернівецькій територіальній громаді передбачена компенсація частини першого внеску за програмою «єОселя» для УБД та осіб з інвалідністю внаслідок війни III групи, які перебувають на квартирному обліку (сума допомоги – до 165 000 грн).
  Для отримання цієї компенсації необхідно звернутися до Управління у справах ветеранів Департаменту соцзахисту Чернівецької міської ради (м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 176).

На що звернути увагу перед поданням заявки

Перед поданням заявки варто перевірити кілька важливих моментів:

• чи правильно відображається ваш статус у державних реєстрах;
• чи є в «Дії» необхідні документи;
• чи немає у власності житла понад встановлену норму;
• чи не брали ви участь в інших державних житлових програмах;
• чи відповідає обране житло вимогам щодо віку, площі, вартості та розташування;
• чи має банк власні додаткові вимоги до об’єкта нерухомості;
• які додаткові платежі потрібно буде сплатити при оформленні кредиту: послуги нотаріуса, оцінка, страхування, комісії банку, збори тощо.

Куди звертатися за консультацією

Якщо виникають питання щодо участі у програмі, можна звернутися:

• до банків-учасників програми «єОселя»;
• до служби підтримки або чат-бота Укрфінжитла;
• до відповідних структурних підрозділів з питань ветеранської політики;
• до органів місцевого самоврядування, якщо йдеться про місцеві компенсації;
• до фахівців із супроводу ветеранів війни та демобілізованих осіб у громадах.

Висновок

Нормативна основа програми: постанова Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2022 р. № 856 «Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України».