Програма іпотечного кредитування «єОселя»

Державна програма «єОселя» для ветеранів, ВПО та родин загиблих: умови, права та порядок отримання іпотеки

«єОселя» – це державна програма доступного іпотечного кредитування житла. Вона дає можливість окремим категоріям громадян України придбати квартиру або житловий будинок на пільгових умовах.

Простіше кажучи, людина бере іпотечний кредит у банку, а держава допомагає зробити ставку нижчою для визначених категорій.

Для ветеранів війни, осіб з інвалідністю внаслідок війни, учасників війни, членів сімей загиблих або померлих ветеранів, членів сімей загиблих або померлих Захисників і Захисниць України, а також внутрішньо переміщених осіб ця програма може бути одним із механізмів вирішення житлового питання.

Програма регулюється постановою Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2022 року № 856 «Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України».

Коротко про головне

За програмою «єОселя» можна отримати іпотечний кредит на строк до 20 років.

Основні умови:

• заявка подається через застосунок «Дія»;
• максимальний строк кредитування – до 20 років;
• мінімальний перший внесок – від 20% вартості житла;
• для позичальників віком до 25 років включно перший внесок може становити від 10%;
• житло має відповідати вимогам програми щодо площі, вартості, віку та розташування;
• банк перевіряє платоспроможність заявника, документи та обраний об’єкт нерухомості.

Хто може скористатися програмою

Участь у програмі можуть брати громадяни України, які належать до визначених категорій.

Зокрема, програмою можуть скористатися:

• військовослужбовці, працівники сектору безпеки і оборони, поліцейські, рятувальники, а також військовослужбовці, призвані під час мобілізації, та члени сімей таких осіб;
• медичні працівники закладів охорони здоров’я державної або комунальної форми власності;
• педагогічні працівники закладів освіти державної або комунальної форми власності;
• наукові та науково-педагогічні працівники закладів освіти і наукових установ державної або комунальної форми власності;
• ветерани війни та члени їхніх сімей;
• учасники бойових дій;
• особи з інвалідністю внаслідок війни;
• учасники війни;
• члени сімей загиблих або померлих ветеранів війни;
• члени сімей загиблих або померлих Захисників і Захисниць України;
• внутрішньо переміщені особи;
• громадяни України, які не мають власного житла або мають житло меншої площі, ніж передбачено умовами програми.

Окремо передбачена можливість для родин внутрішньо переміщених осіб. Кредит може оформити член сім’ї ВПО першого ступеня споріднення, крім чоловіка або дружини, якщо житло купується саме на користь цієї внутрішньо переміщеної особи.

Простіше кажучи: якщо людина є ВПО і сама не може оформити кредит, у визначених випадках житло для неї може придбати близький родич. Але житло має купуватися саме на користь цієї ВПО та передаватися в іпотеку банку.

Яка ставка діє за програмою

За програмою діють різні ставки залежно від категорії позичальника.

3% річних

Для окремих категорій держава компенсує частину процентної ставки. Завдяки цьому фактична ставка для людини становить:

• 3% річних – протягом перших 10 років кредитування;
• 6% річних – починаючи з 11-го року кредитування.

Такі умови вже передбачені для окремих пільгових категорій, зокрема чинних військовослужбовців, працівників сектору безпеки і оборони, медичних, педагогічних та наукових працівників, а з 17.17.2026 додатково:

• ветерани і ветеранки;
• ветерани і ветеранки з інвалідністю внаслідок війни;
• учасники війни;
• члени сімей загиблих або померлих ветеранів і ветеранок;
• члени сімей загиблих або померлих Захисників і Захисниць України.

7% річних

Для інших категорій, які відповідають умовам програми, застосовується ставка:

• 7% річних – протягом перших 10 років кредитування;
• 10% річних – починаючи з 11-го року кредитування.

До цієї групи, зокрема, належать внутрішньо переміщені особи та громадяни, які не мають власного житла або мають житло меншої площі, ніж передбачено умовами програми, якщо вони не належать до категорій, для яких передбачена ставка 3%.

Максимальний строк кредитування за програмою – до 20 років.

Перший внесок

Мінімальний перший внесок залежить від віку позичальника:

• для позичальників віком до 25 років включно – від 10% вартості житла;
• для позичальників віком від 26 років – від 20% вартості житла.

Перший внесок можна сплатити власними коштами.

Також умовами програми передбачена можливість використати житловий сертифікат або кілька житлових сертифікатів, виданих як компенсація за знищене житло.

Крім того, перший внесок або його частину, частину процентної ставки чи частину суми повернення кредиту може компенсувати роботодавець, місцева програма або інша заінтересована сторона, якщо така підтримка передбачена відповідною програмою.

Чи можна використати житловий ваучер для ВПО з ТОТ

Уряд також повідомив про ухвалення змін, які мають дозволити поєднати житловий ваучер для внутрішньо переміщених осіб з тимчасово окупованих територій із програмою «єОселя».

Йдеться про можливість використати житловий ваучер як перший внесок за іпотечним кредитом (вступає в дію з 17 липня 2026 року).

Це стосується ВПО з тимчасово окупованих територій, які мають статус учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни та відповідають умовам програми житлових ваучерів.

Основні вимоги до позичальника

Щоб отримати кредит за програмою «єОселя», заявник має відповідати базовим вимогам програми.

Позичальник повинен:

• бути громадянином України;
• належати до однієї з категорій, визначених умовами програми;
• досягти 18 років на момент підписання кредитного договору;
• бути не старшим за 70 років на дату повного погашення кредиту;
• бути платоспроможним;
• не перебувати під санкціями;
• не бути особою, внесеною до реєстру олігархів;
• не належати до осіб, щодо яких застосовуються інші обмеження, визначені умовами програми.

Банк перевіряє доходи, кредитну історію, можливість сплачувати щомісячні платежі, документи заявника, склад сім’ї, наявність майна та обраний об’єкт нерухомості.

З 17 липня 2026 року, після набрання чинності анонсованими змінами, при визначенні складу сім’ї для участі в програмі враховуватимуться діти, які не досягли 21 року.

Поручителі та майнові поручителі

З 17 липня 2026 року очікується оновлення підходу до поручительства за програмою.

Під час оцінки платоспроможності банк зможе враховувати поручителів, які не є членами сім’ї заявника.

Простіше кажучи, якщо доходу заявника недостатньо для отримання кредиту, банк зможе врахувати фінансову спроможність іншої особи, яка погодиться бути поручителем.

Також вводиться поняття майнового поручителя.

Майновий поручитель – це особа, яка може передати власне житло або майнові права як додаткове забезпечення за кредитом. Її відповідальність буде обмежена вартістю такого майна.

За згодою заявника, членів його сім’ї та поручителів Укрфінжитло зможе отримувати частину необхідної інформації через державні реєстри. Зокрема, йдеться про дані для перевірки доходів і платоспроможності позичальника, членів його сім’ї та поручителів.

Такий обмін даними має відбуватися через систему електронної взаємодії державних реєстрів або інші захищені інформаційні системи.

Чи можна мати інше житло

Окремо перевіряється наявність житла у власності заявника та членів його сім’ї.

Загальне правило таке: кандидат і члени його сім’ї не повинні мати у власності житлову нерухомість або майнові права на житло, якщо площа такого житла дорівнює або перевищує встановлений норматив.

До набрання чинності анонсованими змінами діють такі норми площі:

Для квартир

Нормативна площа квартири або майнових прав на квартиру становить:

• 52,5 м² – для сім’ї з однієї або двох осіб;
• додатково 21 м² – на кожного наступного члена сім’ї;
• але не більше 115,5 м² незалежно від кількості членів сім’ї.

Наприклад, для однієї або двох осіб норма становить 52,5 м².
Для сім’ї з трьох осіб розрахунок такий:
52,5 м² + 21 м² = 73,5 м².

Для житлових будинків

Нормативна площа житлового будинку або майнових прав на житловий будинок становить:

• 62,5 м² – для сім’ї з однієї або двох осіб;
• додатково 21 м² – на кожного наступного члена сім’ї;
• але не більше 125,5 м² незалежно від кількості членів сім’ї.

Наприклад, для однієї або двох осіб норма становить 62,5 м².
Для сім’ї з трьох осіб розрахунок такий:
62,5 м² + 21 м² = 83,5 м².

Якщо у сім’ї вже є житло такої або більшої площі, це може бути підставою для відмови в участі у програмі.

Водночас не враховується житло, яке:

• розташоване на територіях активних бойових дій;
• розташоване на тимчасово окупованих територіях, для яких не визначено дату завершення бойових дій або окупації;
• знищене внаслідок бойових дій.

Також враховується, чи не відчужували кандидат або члени його сім’ї житло протягом останніх 36 місяців до подання заяви, якщо разом із наявним житлом його площа перевищує встановлений норматив.

Нові зміни до площі житла які вступають в дію з 17 липня 2026 року

Для квартир

• 52,5 м² – для однієї людини;
• 73,5 м² – для сім’ї з двох або трьох людей;
• додатково 21 м² – на кожного наступного члена сім’ї, починаючи з четвертого;
• максимальна нормативна площа квартири – 115,5 м².

Тобто після запуску нових правил сім’я з двох осіб зможе орієнтуватися вже не на 52,5 м², а на 73,5 м². Для сім’ї з трьох осіб також буде 73,5 м².
Для сім’ї з чотирьох осіб розрахунок буде таким:
73,5 м² + 21 м² = 94,5 м².

Для житлових будинків

• 62,5 м² – для однієї людини;
• 83,5 м² – для сім’ї з двох або трьох людей;
• додатково 21 м² – на кожного наступного члена сім’ї;
• максимальна нормативна площа житлового будинку – 125,5 м².

Тобто після запуску нових правил сім’я з двох або трьох осіб зможе орієнтуватися на 83,5 м² для житлового будинку.
Для сім’ї з чотирьох осіб розрахунок буде таким:
83,5 м² + 21 м² = 104,5 м².

Ці норми важливі у двох випадках:

• коли банк перевіряє, чи має заявник або члени його сім’ї житло понад норму;
• коли визначається площа житла, яку можна придбати за програмою.

Якщо раніше вже отримували житлову підтримку

Умовами програми передбачено, що заявник не повинен одночасно користуватися іншими державними програмами забезпечення житлом або пільгового кредитування, якщо це суперечить умовам «єОселі».

Банк перевіряє, чи не отримували заявник або повнолітні члени його сім’ї раніше державну компенсацію, житло, пільговий кредит або іншу житлову підтримку за визначеними програмами.

Водночас є винятки. Наприклад, такі обмеження можуть не застосовуватися, якщо раніше отримане або наявне житло розташоване на територіях активних бойових дій, на тимчасово окупованих територіях, є знищеним або пошкодженим.

Якщо ветеран або член сім’ї загиблого також має статус ВПО

Окремої уваги потребує ситуація, коли ветеран війни, особа з інвалідністю внаслідок війни або член сім’ї загиблого одночасно має статус внутрішньо переміщеної особи.

Внутрішньо переміщені особи є окремою категорією учасників програми «єОселя».

Для ВПО діє важлива особливість щодо житла: вони можуть придбавати житло віком до 20 років у будь-якому регіоні України, де працює програма, а не лише в окремих прифронтових областях.

Крім базової програми «єОселя», для ВПО можуть діяти додаткові державні механізми підтримки.

Зокрема, для ВПО та окремих мешканців прифронтових територій передбачена державна допомога за іпотечним кредитом. Вона може включати:

• компенсацію частини першого внеску;
• компенсацію частини щомісячних платежів протягом першого року;
• компенсацію частини супутніх витрат при оформленні іпотеки.

Також для окремих ВПО з тимчасово окупованих територій, які мають статус учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни, передбачено механізм житлового ваучера.

З 17 липня 2026 року очікується запуск можливості використовувати такий житловий ваучер як перший внесок за «єОселею».

Яке житло можна придбати

За програмою «єОселя» можна придбати:

• квартиру в багатоквартирному будинку;
• майнові права на квартиру або майбутній об’єкт житлової нерухомості;
• приватний житловий будинок;
• майнові права на житловий будинок.

Житло має бути розташоване на підконтрольній Україні території – не на тимчасово окупованій території і не в районі активних бойових дій.

За програмою не можна придбати:

• житло з фондів житла, призначеного для тимчасового проживання;
• дачний або садовий будинок;
• будинок чи квартиру в будинку, які є пам’яткою архітектури та внесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України;
• житловий будинок, розташований на земельній ділянці, яка не належить до земель житлової та громадської забудови.

Вимоги до віку житла

Вимоги до віку житла залежать від категорії позичальника та регіону.

Для військовослужбовців, працівників сектору безпеки і оборони, медиків, педагогів, науковців, ветеранів війни та членів їхніх сімей

У Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях можна придбати квартиру або житловий будинок, прийняті в експлуатацію не раніше ніж за 20 років до дати укладення договору.

В інших областях України, зокрема у Чернівецькій області, а також у місті Києві, житло має бути прийняте в експлуатацію не раніше ніж за 3 роки до дати укладення договору.

Для внутрішньо переміщених осіб

Для ВПО, а також для членів сім’ї ВПО першого ступеня споріднення, які купують житло на користь такої ВПО, можна придбати квартиру або житловий будинок, прийняті в експлуатацію не раніше ніж за 20 років до дати укладення договору іпотеки.

Для інших громадян без житла

Для інших громадян України, які не мають житла або мають житло меншої площі, ніж передбачено програмою, житло має бути прийняте в експлуатацію не раніше ніж за 3 роки до дати укладення договору іпотеки.

Вартість житла

Гранична вартість 1 м² житла визначається на основі опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, встановленої Мінрозвитку, збільшеної у 2 рази.

Якщо фактична вартість житла або вартість 1 м² перевищує дозволені програмою показники, таке перевищення покривається за рахунок власних коштів позичальника, зазвичай через більший перший внесок.

Якщо купується житловий будинок із земельною ділянкою

Програма дозволяє придбати житловий будинок.

Якщо будинок купується разом із земельною ділянкою, потрібно врахувати важливий нюанс: сума кредиту для придбання житлового будинку разом із земельною ділянкою не повинна перевищувати оціночну вартість самого житлового будинку.

Тобто вартість земельної ділянки може потребувати оплати власними коштами.

Земельна ділянка має бути належно оформлена, зокрема мати кадастровий номер, і переходить у власність позичальника разом із будинком.

Як подати заявку на «єОселю»

Подання заявки відбувається через застосунок «Дія».

Загальний порядок дій такий:

1. Перевірити відповідність умовам програми.
   Перед поданням заявки варто переконатися, що ви належите до однієї з категорій учасників програми, маєте необхідний статус, не маєте житла понад норму та можете підтвердити платоспроможність.
2. Подати заявку через застосунок «Дія».
   У застосунку потрібно обрати послугу «єОселя», зазначити категорію, інформацію про склад сім’ї, доходи, бажані параметри кредиту та обрати банки, до яких буде направлена заявка.
3. Отримати попередні пропозиції від банків.
   Банки розглядають заявку та повідомляють попереднє рішення. Після цього заявник обирає банк, з яким бажає продовжити оформлення.
4. Пройти перевірку в банку.
   Банк перевіряє документи, статус заявника, платоспроможність, кредитну історію, інформацію про наявне житло, участь в інших програмах та інші дані.
5. Обрати житло.
   Після попереднього схвалення потрібно знайти квартиру або будинок, які відповідають вимогам програми. Банк перевіряє документи на об’єкт, його вартість, площу, вік, розташування та можливість оформлення в іпотеку.
6. Укласти договори.
   Після погодження всіх умов підписується кредитний договір із банком, договір купівлі-продажу житла та іпотечний договір. Після цього банк перераховує кредитні кошти продавцю, а житло оформлюється у власність позичальника.
7. Виконувати умови кредитного договору.
   Після отримання житла позичальник щомісяця сплачує платежі за кредитом, страхує житло та виконує інші умови договору.

Які документи можуть знадобитися

Частина інформації під час подання заявки може підтягуватися автоматично з державних реєстрів.

Водночас банк може попросити надати додаткові документи.

Зазвичай можуть знадобитися:

• паспорт громадянина України;
• реєстраційний номер облікової картки платника податків;
• посвідчення учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни;
• посвідчення члена сім’ї загиблого або інший документ, що підтверджує відповідний статус;
• документи про сімейний стан;
• свідоцтва про народження дітей, якщо вони є;
• документи про доходи;
• документи для підтвердження платоспроможності;
• довідка ВПО, якщо заявник має такий статус;
• документи щодо обраного житла;
• інші документи за вимогою банку.

Конкретний перелік документів може відрізнятися залежно від банку, категорії заявника, джерел доходу та обраного житла.

Додаткові можливості для мешканців Чернівецької області

Окрім загальнодержавних умов, у Чернівецькій області діють місцеві механізми підтримки, які можуть зробити іпотеку доступнішою.

Компенсація частини процентної ставки від Чернівецької ОВА

У Чернівецькій області у 2026–2027 роках діє механізм компенсації частини процентної ставки за іпотечними кредитами для окремих категорій громадян, у тому числі для ветеранів та членів їхніх сімей.

Компенсація надається у розмірі 3% річних за іпотечними кредитами, отриманими в межах програми «єОселя», для придбання житла в Чернівецькій області.

Загальний строк отримання такої компенсації не може перевищувати 12 місяців.

Для отримання компенсації позичальнику необхідно звернутися до банку, який бере участь у реалізації програми «єОселя».

Компенсація частини першого внеску в Чернівецькій громаді

У Чернівецькій територіальній громаді також передбачені місцеві механізми підтримки щодо компенсації частини першого внеску за програмою «єОселя» для окремих категорій ветеранів.

Оскільки категорії отримувачів, умови та гранична сума такої компенсації можуть змінюватися, перед поданням документів потрібно уточнити актуальну інформацію в Управлінні у справах ветеранів Департаменту соціального захисту Чернівецької міської ради або в ЦНАП.

На що звернути увагу перед поданням заявки

Перед поданням заявки варто перевірити кілька важливих моментів:

• чи правильно відображається ваш статус у державних реєстрах;
• чи є в «Дії» необхідні документи;
• чи немає у власності житла понад встановлену норму;
• чи не брали ви участь в інших державних житлових програмах, які можуть впливати на право участі в «єОселі»;
• чи відповідає обране житло вимогам щодо віку, площі, вартості та розташування;
• чи має банк власні додаткові вимоги до об’єкта нерухомості;
• які додаткові платежі потрібно буде сплатити при оформленні кредиту: послуги нотаріуса, оцінка, страхування, комісії банку, збори тощо.

Куди звертатися за консультацією

Якщо виникають питання щодо участі у програмі, можна звернутися:

• до банків-учасників програми «єОселя»;
• до служби підтримки або чат-бота Укрфінжитла;
• до відповідних структурних підрозділів з питань ветеранської політики;
• до органів місцевого самоврядування, якщо йдеться про місцеві компенсації;
• до фахівців із супроводу ветеранів війни та демобілізованих осіб у громадах.

Висновок

«єОселя» – це реальна можливість для ветеранів війни, членів їхніх сімей, родин загиблих Захисників і Захисниць України, внутрішньо переміщених осіб та інших громадян придбати власне житло на пільгових умовах.

З 17 липня 2026 року вступлять в дію зміни до постанови:

- розширення доступу до «єОселі» під 3% річних. Йдеться про ветеранів і ветеранок, осіб з інвалідністю внаслідок війни, учасників війни, членів сімей загиблих або померлих ветеранів, а також членів сімей загиблих або померлих Захисників і Захисниць України.

- дозвіл ветеранам і ветеранкам із числа ВПО з тимчасово окупованих територій використовувати житловий ваучер як перший внесок за програмою «єОселя».

- оновлення норм площі житла, підходу до складу сім’ї, а також механізму поручительства.

Перед поданням заявки важливо перевірити актуальні умови в застосунку «Дія», отримати консультацію в банку та переконатися, що обране житло відповідає всім вимогам програми.